Quel statut juridique choisir pour l’investissement locatif ?

Réaliser un investissement locatif représente un excellent moyen d’agrandir son patrimoine et de toucher des revenus complémentaires assez intéressants. Le faire en passant par une société est encore plus avantageux. Toutefois, encore faut-il savoir opter pour le statut juridique qui convient le mieux à sa situation. En effet, il en existe un grand nombre et faire un choix pour l’un ou l’autre dépend de certains facteurs. Par ailleurs, lorsqu’on ne s’y connaît pas, il n’est pas toujours évident de prendre la bonne décision. Voici un gros plan sur les statuts juridiques pour lesquels il est possible d’opter lorsqu’on décide de réaliser un investissement locatif.

La SCI : une solution pour faire de l’investissement locatif

Le choix du statut juridique est primordial lorsqu’on décide de créer son entreprise pour faire un investissement locatif : en effet, c’est lui qui aide à définir avec précision l’organisation, la fiscalité, l’environnement contractuel et légal de l’activité exercée. Il convient aussi de souligner que face à la question relative au meilleur statut juridique, il n’existe pas de réponse universelle. En effet, le choix variera d’une personne à l’autre, en fonction des besoins et des projets. Avant de se décider, il convient donc de prendre en compte la nature de l’activité qui sera menée, la possibilité d’entreprendre seul ou de s’associer, le régime fiscal, etc.

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Pour un investissement locatif, l’un des statuts juridiques les plus courants est la Société Civile Immobilière (SCI). Comme cela transparaît si bien à travers sa dénomination, il s’agit d’une société civile, ce qui veut dire qu’elle n’a pas vocation à mener des activités commerciales (sauf dans de rares cas). Ce qui a pour conséquence d’en réduire considérablement l’objet social.

La possibilité de s’associer pour investir

La SCI permet de s’associer à d’autres personnes afin de réaliser des investissements locatifs. En effet, il faut être au moins deux pour pouvoir opter pour ce type de statut juridique. Cet état de fait a l’avantage d’améliorer considérablement la capacité d’emprunt ainsi que la crédibilité des investisseurs auprès des institutions prêteuses. Il faut dire que ces dernières sont souvent plus réceptives à accorder des prêts importants lorsque la demande est effectuée par une association de personnes.

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Il convient aussi de souligner que chacun des associés doit contribuer au capital de la société pour avoir des parts en retour. En cas de difficultés financières, lorsque les ressources professionnelles se révèlent incapables de régler les créances, alors leurs avoirs personnels peuvent être utilisés à cette fin. De plus, ce type de statut juridique permet également de booster la lucrativité des investissements, en ce sens qu’ils permettent d’avoir de plus gros revenus.

Une gestion assez souple

Si le statut juridique de la SCI plaît autant en matière d’investissement locatif, c’est également en raison de la flexibilité de sa gestion. Elle permet notamment de mettre chaque associé à l’abri des risques liés à l’indivision. Celui-ci est réputé pour être rigide et il rend l’unanimité obligatoire en ce qui concerne les prises de décision importantes.

En outre, opter pour un investissement locatif avec une SCI a l’avantage de faciliter les rapports avec les locataires. En effet, les prises de décision ne reposent pas sur les épaules d’une seule personne. Tous les associés peuvent profiter des apports des uns et des autres afin de définir les politiques et les stratégies les plus intéressantes pour les deux parties.

De plus, avec une SCI, la transmission du patrimoine a l’avantage d’être grandement simplifiée. Avec ce type de statut juridique, il n’est donc pas obligatoire de solliciter les services d’un notaire pour réaliser une cession de parts. Un acte sous seing privé peut par exemple faire l’affaire. Par ailleurs, en ce qui concerne l’imposition de la SCI, il est possible d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) ou pour l’impôt sur les sociétés (IS). Pour ce qui est du coût de la création d’une société de ce type, il peut aller de 1000 € à 3000 € à peu près.

La SAS et l’investissement immobilier locatif

La SAS (Société par Actions Simplifiée) est une société commerciale. À l’inverse de la SCI, elle permet donc de mener un grand nombre d’activités, du moment que celles-ci cadrent avec son objet social. En ce qui concerne le nombre d’associés, aucune limite n’est exigée. De ce fait, une seule personne peut opter pour ce type de statut ou choisir de s’associer avec d’autres. Dans tous les cas, avant de pouvoir être considéré comme un associé, il est indispensable de contribuer en nature ou en espèces à la constitution du capital de la société et de détenir des actions.

Sur le plan fiscal, le régime qui s’applique habituellement pour ce type de statut juridique est l’IS. Cependant, les associés ont également la possibilité de choisir l’IR. Toutefois, ce dernier est applicable au plus pendant cinq ans seulement (au début des activités de la société). Pour ce qui est de la responsabilité des associés, elle se limite à leur contribution au capital de la structure. Ce qui veut dire qu’à l’inverse de la SCI, en cas de dettes, les créanciers n’ont pas la possibilité de puiser dans leurs avoirs personnels.

Par ailleurs, en ce qui concerne la rédaction des statuts, la SAS se caractérise par une grande souplesse. En effet, pour certains statuts juridiques tels que la SCI, les règles relatives au fonctionnement sont déjà prévues par la loi. Ce qui laisse peu de marge aux associés pour décider de certaines actions comme ils le souhaitent. En revanche, avec une SAS, ces derniers ont la possibilité d’opter pour les règles qui cadrent au mieux avec les réalités de leur activité, afin d’optimiser le fonctionnement de leur structure.

Toutefois, si cet aspect est incontestablement l’un des points forts de la SAS, il faut aussi reconnaître qu’il peut vite devenir un piège pour les associés. C’est notamment le cas lorsque ces derniers omettent de prévoir certaines situations qui peuvent représenter des obstacles en ce qui concerne le bon fonctionnement de la société dans le futur. C’est pour cette raison qu’il est généralement conseillé de se faire accompagner par des spécialistes au moment de la rédaction des statuts. Il s’agit des personnes les mieux indiquées pour envisager tous les cas de figure possibles et trouver les solutions les plus adaptées à chaque circonstance.

La SARL familiale : pour investir en famille dans le locatif

Les personnes désireuses de réaliser un investissement locatif ont également la possibilité d’opter pour une Société À Responsabilité Limitée (SARL) familiale. Il s’agit d’un statut juridique qui exige au moins deux associés. Toutefois, ces derniers doivent obligatoirement avoir un lien de parenté. D’après la loi, seules les personnes liées par le sang, par un pacs ou un mariage peuvent donc opter pour ce type de statut juridique. Dans les deux derniers cas, en cas de séparation, la société devient systématiquement une SARL traditionnelle, en raison de la disparition du lien familial.

Il convient également de souligner que ces liens doivent obligatoirement exister entre tous les associés, sans aucune exception. Ce qui veut dire que dans le cas des familles recomposées, les beaux-enfants ne sont pas pris en compte. Pour ce qui est de la responsabilité des associés, elle se cantonne à leurs apports à la constitution du capital de la société.

En ce qui concerne le champ d’action de la SARL familiale, il est assez étendu, puisqu’elle peut mener plusieurs types d’activités. Quant au régime fiscal, il est possible d’opter pour l’IR, à condition que tous les associés le décident.

Pour réaliser un investissement locatif, il est donc possible d’opter pour trois types de statuts juridiques que sont la SCI, la SAS et la SARL familiale. Le choix de l’un ou l’autre dépend grandement des projets d’investissement et des liens entre les éventuels associés.